small_banner
curve
text

Ouder-kind transacties

Als dorpsnotaris krijg je veel te maken met de overdracht van onroerend goed binnen de familie.

Een paar voorbeelden uit de praktijk
• Vader, weduwnaar, heeft een eigen woning en wil in een appartement gaan wonen. Een van de kinderen wil het huis van vader kopen.
• Moeder, weduwe, heeft een eigen woning. Zij wil daar graag blijven wonen, maar heeft behoefte aan iemand in de buurt die zorg kan verlenen als dat nodig is. Haar enige dochter wil met haar man en kinderen bij moeder komen wonen.
• Vader en moeder, rond de zestig, onderzoeken de mogelijkheid om, samen met hun zoon en schoondochter en hun twee kinderen, een ruime woning met grond erbij te kopen in het buitengebied.

Het komt aan op goed luisteren
Een afspraak in de agenda voor een bespreking over de overdracht van onroerend goed binnen de familie is altijd spannend. Je bereid je voor door onderzoek te doen naar de samenstelling van het gezin, de zaken die je in het verleden voor deze klanten hebt behandeld. Je controleert de tenaamstelling van het huis bij het kadaster, je vraagt een tekening van het kadastrale perceel op en onderzoekt of het huis is belast met hypotheek.

Dan zijn de klanten aan het woord. Zij leggen in hun eigen woorden uit wat hun plannen zijn. Het is voor hen niet de eerste keer dat ze ernaar kijken. Samen hebben zij het er soms al maandenlang over gehad en plannen gemaakt. Voor de notaris komt het erop aan stil te zijn en goed te luisteren. Een aanvullende vraag te stellen als dat nodig is. Maar voorlopig je eigen mening voor je te houden, al zit je te popelen om raad te geven.
Pas als de klant het verhaal geheel en al uit de doeken heeft gedaan, kom je als notaris aan de beurt. Je legt dingen uit, vraagt om nog een toelichting op hetgeen is verteld, stelt vast dat het minder ingewikkeld is dan de klant dacht, vestigt de aandacht op zaken die over het hoofd zijn gezien.

Het is altijd weer anders
Ieder geval is anders. Dat lijkt een open deur, maar je hebt als notaris onwillekeurig de neiging om juist van het tegenovergestelde uit te gaan. Als je een paar zinnen hebt gehoord meen je al te weten: dit is precies dezelfde casus als vorig jaar met de familie Jansen. Daardoor houd je op met luisteren en begint, te vroeg, met advies te geven.

Altijd komen dezelfde onderwerpen aan de orde
Bij overdrachten in de familiesfeer komen de volgende onderwerpen (bijna) altijd aan de orde:
Schenken. Vaak houdt de transactie een bevoordeling van het kind in. Zijn er nog andere kinderen in het gezin en moeten die niet ook dat voordeel genieten? Op hetzelfde moment of later?
Overlijden. Wat is de situatie als één van de ouders, of het kind, komt te overlijden nadat de overdracht heeft plaatsgevonden? Kan er bij testament iets worden vastgelegd voor zulke situaties?
Financiering. Leent het kind van de ouders? Wordt er (ook) geld bij de bank geleend? Gaan de ouders de lening in gedeelten kwijtschelden?
Nieuwbouw. Wordt de woning (deels) gesloopt en nieuw gebouwd? Wordt de woning verbouwd? Wie draagt de kosten van de verbouwing?
Belastingen. De overdracht heeft gevolgen voor de heffing van de volgende belastingen: inkomstenbelasting, overdrachtsbelasting, schenkbelasting, erfbelasting. Door het juiste moment te kiezen voor bepaalde handelingen (sloop, het vestigen van een recht van gebruik en bewoning) kan er flink op belasting worden bespaard.

Financiering binnen de familie
Soms is de vraag hoe de ouders kunnen bijspringen wanneer het kind op het punt staat een huis te kopen. De ouders kunnen geld lenen aan het kind, zij kunnen dat geld ook schenken. Het ene heeft andere gevolgen voor de inkomstenbelasting en de schenkbelasting dan het ander. Dat geldt ook voor de erfrechtelijke gevolgen: bij het schenken van geld is dat geld definitief verdwenen uit de nalatenschap van de ouders. Dat feit heeft weer gevolgen voor de bij het overlijden van de ouders verschuldigde erfbelasting.

Specialist
Uit het voorgaande blijkt al dat wij plezier hebben in het begeleiden van onze klanten bij de overdracht van onroerend goed binnen de familie. Wij vinden dat dat vraagt om goed luisteren en een gedegen kennis van het werkterrein. Die dingen hebben wij in huis!

Geert Vermeulen, notaris.

Bel voor een geheel vrijblijvende afspraak 0578-678100 of bezoek ons kantoor aan de Stationsstraat 6 te Epe.